趨勢(shì)報(bào)導(dǎo)

3因素，臺(tái)北頂級(jí)商辦租賃市場(chǎng)「價(jià)穩(wěn)量增」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-11-07

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萊坊發(fā)布最新《亞太區(qū)頂級(jí)商辦市場(chǎng)報(bào)告》升息循環(huán)、強(qiáng)勢(shì)美元搗亂商辦市場(chǎng)，亞太區(qū)租金表現(xiàn)不如預(yù)期，供不應(yīng)求、房東市場(chǎng)，臺(tái)北年漲5.5％，空置率2.7％，排名第前段班，國(guó)境開(kāi)、高需求、新供給，3大因素，臺(tái)北頂級(jí)商辦租賃市場(chǎng)價(jià)穩(wěn)量增

即使全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)皆趨向保守，但臺(tái)北市的辦公室租賃市場(chǎng)短期仍將呈現(xiàn)定、平緩的成長(zhǎng)，主要有3大利多因素支撐。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】全球獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)顧問(wèn)公司萊坊(Knight Frank)公布最新一季亞太地區(qū)頂級(jí)商辦市場(chǎng)報(bào)告，調(diào)查統(tǒng)計(jì)範(fàn)圍為亞太地區(qū)，包含：東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個(gè)主要城市頂級(jí)辦公室租金、空置、供需現(xiàn)況。

根據(jù)調(diào)查研究，亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦的挑戰(zhàn)多，第三季商辦租賃市場(chǎng)表現(xiàn)低於預(yù)期。尤其為了馴服通膨壓力，美國(guó)升息、美元強(qiáng)升，一方面刺激各地央行跟進(jìn)，抑制投資擴(kuò)張，另一方面也引爆亞幣貶值的後遺癥。市場(chǎng)的關(guān)鍵因素在於對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的回應(yīng)，如果經(jīng)濟(jì)的不確定延續(xù)，將會(huì)使租賃需求在未來(lái)幾季持續(xù)走軟，而供給量持續(xù)增加的地區(qū)為持續(xù)保持「租客市場(chǎng)」的局勢(shì)。

整體來(lái)看，第三季的平均租金與前季相同，表現(xiàn)持平，結(jié)束了連續(xù)三季的租金上漲趨勢(shì)；但若對(duì)照2021年同期，2022年第三季的租金表現(xiàn)仍然是有2.3％的漲幅，其中15個(gè)，即半數(shù)以上的市場(chǎng)租金表現(xiàn)為持平或上漲。

檢視各城市的租金成長(zhǎng)排行(下圖1)，以後疫情復(fù)甦、年成長(zhǎng)以及二面向拆解，23個(gè)主要城市中，僅雅加達(dá)與臺(tái)北二城市不論是在疫情復(fù)甦或年成長(zhǎng)趨勢(shì)中分別皆保持在前五名，以臺(tái)北來(lái)看，相較於2019年第四季，2022年第三季的租金上漲了7.4％；年漲5.5％，租金表現(xiàn)強(qiáng)勁而穩(wěn)定，堪稱市場(chǎng)的資優(yōu)生。

空置率方面，亞太地區(qū)整體的頂級(jí)商辦空置率在接連下降三個(gè)季度後，於本季上升1.6％，可見(jiàn)多數(shù)企業(yè)對(duì)於疫情後的復(fù)甦階段的擴(kuò)張仍有所保留。城市的個(gè)別表現(xiàn)上，以首爾的1.5％表現(xiàn)最佳，臺(tái)北的2.7％排名第二。而金邊的空置率仍達(dá)44％、吉隆坡28％、雅加達(dá)27％、馬尼拉21％、孟買(mǎi)20％，上海、深圳、北京、廣州等中國(guó)大陸一線城市也高居10~16％。

研究調(diào)查23個(gè)亞太城市中，有利於承租方議價(jià)的「租客市場(chǎng)」於本季稍減至55％，僅首爾、臺(tái)北、新加坡三地仍為「房東市場(chǎng)」。

未來(lái)供給的部分(下圖2)，預(yù)估在2022至2025年之間亞太地區(qū)新增的A級(jí)辦公室面積將佔(zhàn)庫(kù)存量的18％。如以地區(qū)分析，東亞地區(qū)未來(lái)的新辦公供給面積在中國(guó)因疫情持續(xù)封鎖的狀況下逆風(fēng)上揚(yáng)，達(dá)約20％的新增量，為東亞、南亞、東南亞及大洋洲四區(qū)之中供給新增最旺盛的一區(qū)。而聚焦於亞太地區(qū)城市，臺(tái)北未來(lái)3年的新供給量也高達(dá)38％，在調(diào)查的城市中排名第五，去化壓力會(huì)逐漸出現(xiàn)。

針對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在第3季的表現(xiàn)，瑞普萊坊總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)表示，即使臺(tái)灣在第3季受全球金融市場(chǎng)波動(dòng)、循環(huán)升息等挑戰(zhàn)；但同時(shí)世界各國(guó)陸續(xù)開(kāi)放邊境，全球跨國(guó)商務(wù)服務(wù)與活動(dòng)大幅增加。以信義計(jì)畫(huà)區(qū)的頂級(jí)商辦為例，在穩(wěn)定地去化加上有限的供給之下，將持續(xù)推升租金漲勢(shì)，第3季頂辦的平均租金漲至4,086元，市場(chǎng)十分活躍。

蘇銳強(qiáng)認(rèn)為，即使全球經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)皆趨向保守，但臺(tái)北市的辦公室租賃市場(chǎng)短期仍將呈現(xiàn)定、平緩的成長(zhǎng)，主要有3大利多因素支撐：

(1)臺(tái)北商辦市場(chǎng)在亞洲地區(qū)相對(duì)表現(xiàn)穩(wěn)定，在歷經(jīng)多次疫情的壓力測(cè)試之下，其租金表現(xiàn)皆是穩(wěn)定成長(zhǎng)，甚至更勝2019疫情爆發(fā)前。接續(xù)未來(lái)國(guó)門(mén)開(kāi)放，跨國(guó)商務(wù)交流恢復(fù)正軌的激勵(lì)下，將推進(jìn)過(guò)去兩年許多處?kù)队^望的外商重啟佈局決策。

(2)企業(yè)對(duì)於辦公空間的需求仍旺，臺(tái)北頂級(jí)商辦的空置率也探底來(lái)到2.7％。不僅是信義計(jì)畫(huà)區(qū)，南港地區(qū)的表現(xiàn)同樣亮眼，如2022年年初落成的南港臺(tái)肥C2新大樓，一上市就幾乎滿租，一屋難求。

(3)展望市場(chǎng)未來(lái)新供給，臺(tái)北未來(lái)3年內(nèi)將新增的38％供給量也顯示投資者看好未來(lái)辦公市場(chǎng)發(fā)展，除了大家熟知的臺(tái)北大巨蛋、富邦A(yù)25、南山世貿(mào)三、京華廣場(chǎng)、臺(tái)北雙子星等代表性新供給外，大陸建設(shè)也於上週公布了大直家樂(lè)福改建、信義兒福B1-2、B3-2基地公辦都更兩件指標(biāo)性辦公室的開(kāi)發(fā)案，預(yù)示著接下來(lái)臺(tái)北的辦公市場(chǎng)將會(huì)從目前的房東市場(chǎng)會(huì)逐漸趨向平衡。